Afzonderlijke thema’s

Beleggen in vastgoed – Op transparantie gericht

Deel IV – 1. Marktsegment Science park-vastgoed

Het thema van dit boek is de noodzaak innovatieve ontwikkelingen van start-up’s een kans te geven, met name wat betreft huisvesting en verstrekking voorzieningen. Dat voert dan naar het thema science park-vastgoed. Daaronder wordt verstaan het science park zelf, als gebiedsontwikkeling, zowel als de gebouwen en fysiek-technische voorzieningen op dat park. Het thema is gekozen omdat de ontwikkeling van science parks van groot belang is en er slechts heel weinig over bekend is. Dat onbekend zijn met dit marktsegment van de bedrijfsruimtenmarkt moeten de actoren binnen de vastgoedmarkt zichzelf aanrekenen. Deze publicatie is dan ook te zien als een aanzet daarin verbetering aan te brengen, mede gelet op het grote maatschappelijke belang ervan. Het gaat dan om een beter inzicht ten aanzien van science parks en hoe daar vanuit het standpunt van de financier, vastgoedbelegger en het vastgoedmanagement naar gekeken zou moeten worden. Ingegaan wordt op de karakteristieken ervan, de profielen van de gebruikers, de gemiddelde ondernemingsresultaten e.d., zoals die uit de geraadpleegde internationale onderzoeken blijken. Daaruit kon worden opgemaakt, dat de toekenning van een lager risico-profiel gerechtvaardigd lijkt.

De risico’s, zowel als de kansen, maken deel uit van de verwachtingen voor de toekomstige ontwikkelingen, welke worden gebaseerd op de golven-theorie. En dan met name op de momenteel heersende Kondratieff-winterperiode – waarin de vastgoedmarkt zich dus ook bevindt. De visie wordt gegeven op de consequenties van de opgetreden crisis, behorende bij die winterperiode, maar tevens gekoppeld aan de in te zetten strategie in verband met de komende lenteperiode van de nieuwe Kondratieff-golf. En dat levert een focus op voor het science park-vastgoed voor de ondersteuning van de top-technologiesectoren – wat perfect aansluit op het innovatiebeleid van de overheid.

Science parks zijn zo van belang vanwege het daar gecreëerde, op R&D- en innovaties gerichte klimaat én om de maatschappelijke noodzaak de kansrijke ideeën door te kunnen ontwikkelen tot marktrijpe producten. Dat raakt het innovatiebeleid van de overheid, dat inzet op negen top-technologische sectoren, welke Nederland de gewenste kenniseconomie moeten gaan brengen.Voorbij gegaan wordt daarbij echter van de noodzaak van adequate huisvesting en voorzieningen voor die R&D- en innovatieve ondernemingen. Het aanbod van science park-vastgoed blijft namelijk achter bij de ambities en mogelijkheden als gevolg van de financiële crisis. Dat raakt zodoende direct het toegekende maatschappelijke belang van die technologische ontwikkelingen. Immers, wanneer die R&D-ondernemingen niet in hun huisvesting kunnen voorzien en de benodigde voorzieningen en faciliteiten moeten ontberen in Nederland, dan verdwijnt een groot deel van het onderzoek naar het buitenland en zal ook een groot deel niet van de grond komen. Indien Nederland haar hoge welvaartsniveau minimaal vast wil houden, moet dat scenario voorkomen worden. Zonder adequaat vastgoed functioneert geen gemeenschap meer! Zo zijn er géén ontwikkelingen van top-technologische innovaties mogelijk zonder R&D-huisvesting en -voorzieningen op niveau!

Het besef dringt ook steeds meer door bij kennisontwikkeling-georiënteerde ondernemingen, dat de situering van de onderneming in de directe nabijheid van een kennisinstituut én collega-bedrijven, zoals op een science park, de eigen innovatie aanmerkelijk kan versnellen. Kernpunt daarbij is het elkaar kunnen ontmoeten, om kennis te delen, te verdiepen en te verbreden. Met name geldt dat, indien daarbij ook sprake is van gezamenlijke researchfaciliteiten in een open innovatie-omgeving. Het is zodoende van belang op die science parks een bepaalde mix te hebben van onderzoek- en productie-gerichte ondernemingen, met daarbij het gewenste klimaat en de faciliteiten voor netwerken.

Bij het investeren in science park-vastgoed gaat het om de gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van de afzonderlijke vastgoedobjecten en voorzieningen in hun setting van de kennisomgeving van het science park. Zo’n park is dan ook niet te vergelijken met een normaal bedrijfsterrein. Een groot verschil is de klantenbinding via de intensieve en stimulerende begeleiding vanuit het science park-management ter bevordering van het netwerken en de ondersteuning van startende ondernemingen. Zo’n focus van de vastgoedbeleggers sluit niet alleen aan op het gewenste overheidsbeleid, maar ook op een maatschappelijke wenselijkheid – sterker nog: noodzakelijkheid!

Er is nationaal gezien nog niet veel geschreven over science parks en het probleem bij de internationale literatuur daarover is de onbekendheid met de specifieke context, waarbinnen de betreffende situaties per land geplaatst moeten worden. Dat maakt zonder eigen referentiekader het vergelijken moeilijk. Toch was het mogelijk veel relevante informatie met een meer algemene strekking uit een groot aantal onderzoeksrapporten te halen. Daaruit kwam een redelijk goed kwalitatief beeld naar voren, wat naar verwachting ook voor de Nederlandse situatie van toepassing is. Echter kwantitatief, zoals met betrekking tot markthuurprijzen, aanvangsrendementen en een benchmark voor de gerealiseerde rendementen e.d., ontbreken gegevens over dit marktsegment van de Nederlandse vastgoedmarkt. Wel kon een eerste globale indruk daarvan opgesteld worden dankzij de medewerking van met name de FGH Bank en Jones Lang LaSalle. Ook werd een visie geformuleerd ten aanzien van de te lopen risico’s en het mogelijk te behalen rendement op een investering in dergelijk science park-vastgoed. Hopelijk wordt deze voorzet opgepakt en krijgt dit marktsegment in de toekomst afzonderlijk aandacht bij de publicaties van de marktanalyses en -rapporten.

Tenslotte wordt nog uitvoerig ingegaan op het thema van de ontwikkeling van een dergelijk science park en op het science park-management. Dat management weerspiegelt de integratie van het vastgoedmanagement en het facility management. Die ontwikkeling sluit aan op een verwachte cultuuromslag binnen de werkterreinen van de beide disciplines. Elk schiet op zich tekort om de vraag vanuit diverse groep klanten goed te kunnen invullen. Het is evenwel nog niet zover en het gaat in deze om een weergegeven ontwikkelingsrichting. Echter, de sleutel tot succes ligt op dat niveau.

De huidige 2e versie van de 2e druk is in november 2014 geheel geactualiseerd en aanzienlijk uitgebreid. Die uitbreiding heeft vooral betrekking op het verduidelijken van wat er zoal speelt in dit specifieke marktsegment van science park-vastgoed.

  • Beleggen in vastgoed – Op transparantie gericht – Deel IV. Specifieke thema’s − 1. Marktsegment Science parks − 1e druk verschenen in november 2012 − 2e druk, 1e versie in augustus 2013 − 2e versie november 2014, 396 bladzijden, 42 figuren en tabellen in kleur — kosten € 40,- per boek, inclusief 6 % BTW en verzendkosten.

Klik hier om het boek te kunnen bestellen.